●中古住宅を購入する際のポイント

中古の住宅を購入する際のポイントとして、土地・建物・保証について不動産業者にきちんと確認しておかなければなりません。

・土地については再建築可能かどうか、その近隣を含めた土地がどの用途の土地であるかなど、将来的な住環境に関わる事ですので、購入前によく相談してください。


・建物については構造や設備に対してきちんと確認しましょう。お金はかかりますが、建築士に見てもらうのがいいと思います。
建築確認書を見せてもらえば、用途・間取り・工法などが記載されています。また、増改築の有無なども記載されています。増改築が構造上良くないこともありますので、きちんとした確認が必要だと思います。
その他、外壁にひびがないか、雨漏りの跡がないか、水廻りの床がフカフカになっている場合床が腐りかけているなど目視でわかる部分も多々あります。


・保証については、現在では10年保証などもありますが、多くは保証がありません。
(性能保証機構の中古住宅保証制度があり、保証料を支払えば5年間の補償をしてくれます。5万円前後の金額です。)
ただ、民法上、隠れたる瑕疵(引渡しのときにわからなかった傷や不備)は、発見してから1年以内に申し出れば補償が受けられることになっています。(しかし、何年もしてから申し出たとしても、引渡し時に存在していた瑕疵なのか、引渡し以降に発生したものなのかの証明が困難になります。)
住宅設備などについては保証をつけられるものなどありますので(給湯器やガスレンジなど)、不備があった場合に高価なものは保証をつけると良いでしょう。


●重要事項説明

宅地建物取引業法では、宅地・建物の売買契約を行う場合、物件と取引についての重要事項の説明をしなければなりません。


・重要事項説明の時は、宅地建物取引主任者は、宅地建物取引主任者証を見せなければならない。
・重要事項を書いた書面を交付しなければならない。
・重要事項説明書には、取引主任者の記名押印が必要。


 ○重要事項説明書には、次のような事項が記載されています。

・関係する、不動産業者の住所・社名・代表者名・免許番号や、説明する宅建主任者の名前など
・土地の内容と、登記簿に記載されている事項
・売主の住所氏名
・都市計画法・建築基準法上、どんな建築物が建てられるのか
・その他の法令上の制限(農地法・宅地造成法・国土法その他)
・契約の内容と、解除するときの処置・損害賠償予約など
・渡した手付金を保全するかどうか
・宅建業者が供託している保証金の供託方法など


●定期借地権

平成4年に施行された新しい借地の形態です。通常の場合は所有権とされますが、定期借地権がついているものは「一般定期借地権」とされ、50年以上の期間を定めた借地で、契約満了のときに更新できないというものです。

通常の土地代より価格が安くなりますので、購入する側としては資金の負担が軽くなり、地主側は保証金を運用出来(保証金は契約完了後返還)必ず土地が返還されるという安心感があります。
地代はかかりますが、固定資産税とさほど大きな差はありません。売買や転売も可能です。
但し、契約完了後には更地にして返すという決まりがあります。


●建築条件付売土地

土地売買契約後、当該契約期間内(業者により異なります、以前は3ヶ月以内とされていましたが、現在は撤廃されています)に売主または売主の指定する者と建物建築請負契約を締結することを停止条件として販売する土地のこと。指定された期限までに建物建築請負契約が成立しなかった場合は、土地の売買契約がはじめからなかったものとされ、手付金、預かり金その他名目を問わず、支払い済みの金銭は無条件で全額返還されます。

1. 契約は、土地の売買契約と建物の請負契約の2本立て。
2 .土地の売買契約と建物の売買契約が同時であることはない。
3 .契約期間内にに、住宅のプランや見積をしてもらい、検討する。
4 .契約期間内で、住宅のプランや内容、見積に不満がある場合は解約できる。
5 .ただし、3ヶ月を越えることは出来ない。
6 .解約しても、土地売買で支払った金銭は全額返ってくる。(無利子がほとんど)
7 .誰と建物の請負契約をするのかが書かれている。


●住宅ローンシュミレーション(外部リンク)

住宅金融支援機構 http://www.jhf.go.jp/simulation/index.html

財団法人住宅保証機構 http://www.hownes.com/loan/sim/index.html

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